原标题:楼市下半场: 政策与房价趋稳 房企探索规模效益平衡术

  来源:21世纪经济报道

  中国房地产市场行进到2020年,政府的调控手段愈加丰富,能力更成熟,房价波动幅度更小,渐趋平稳。

  在8月8日举行的博鳌·21世纪房地产论坛“下半年与下半场:弯道机会与安全发展”六方会谈上,与会嘉宾表达了上述观点。

  而在房地产的下半场,从增量时代转向存量时代,当激进追求规模增长、抢占地盘的发展方式已经过时,房企开疆扩土或是弯道超车都会越来越难;同时,他们从追求规模转变为提升效益,思考如何安全穿越经济周期。

  平衡规模、效益和风险的能力,成为房企关注的重点。

  进入稳定长周期

  熬过疫情的房地产市场,下半年会上演什么“剧情”?从更远的周期来看,房地产的下半场,房企还有无弯道超车的机会?六方会谈上的房企掌舵人各抒己见。

  旭辉控股董事局主席林中认为,总体来看,今年下半年房地产市场以平稳为主,量价也相对平稳;其次,未来的房地产市场应该会城市分化、结构分化,有的城市热一点,有的城市冷一点,但都不会出现大起大落。

  他强调,今年应该是稳地价、稳房价、稳预期是主流,“稳价保量”是政府政策的出发点,一城一策,会有紧有松。

  中南建设董事、中南置地副总裁唐晓东也认为,从上半年各家房企的数据来看,2020年整体销售额应该会看齐2019年,但量的保持不一定能带来价的提升。“房住不炒”的政策导向下,价格也会相对平稳。

  对下半年市场的平稳预判,与政府的调控能力有密不可分的关系,因为随着市场的变化,政府的调控手段越来越灵活和成熟。

  金地集团助理总裁、金地商置集团高级副总裁张晋元说:“我判断市场会比较平稳,因为我非常相信政府的调控能力。”

  他表示,过去3年应该是最平稳、市场最健康的3年。房企的去库存周期是最低的,全国平均大概是12-13个月;价格也最平稳,从全国水平来看,基本都是小幅增长。

  从房企想要弯道超车的难度,也能看出市场在逐渐成熟的稳定度。 张晋元认为,以后弯道超车会非常难,机会越来越少,因为市场已经逐步成熟。

  他分析,2008年房企前20强的榜单和现在相比变化非常大,2008年榜单中前20强的企业可能8家都已经不在了。但是,近三年的top5房企除了排序,没有变化。

  龙湖集团副总裁胡若翔也表示,2018年房地产市场步入平稳,市场告别了过去大幅波动的小周期,转而进入了长周期。作为身在其中的企业,这个时间节点要保持克制,减少赌的心态。

  唐晓东则表示,房地产增量市场见顶,很多时候,资源就这么多,大家一起争夺优质资源的窗口变得越来越窄。在这种情况下,弯道超车是危险的。

  林中总结说,地产行业顺势而为是事半功倍,逆势而为是事倍功半。在平稳增长期要取得超常规、跨越式的发展,挑战难度和风险远远比在高速增长期大很多。房企应该在平稳增长、精细化的时代,找到一个有质量的增长模式。

  有质量的增长

  当不再寻求粗暴的规模扩张,着眼于长远发展的下半场,平衡规模增长、风险与效益,成为房企们的必答题。

  林中认为,增长要有合理速度,以保证增长是可持续的、稳定的、有质量的。有质量的增长应该表现在,企业盈利能力上升、债务风险降低、产品服务改善。

  唐晓东分享了主要思考的三个方面。首先,稳固基本盘,有自己深耕的区域,其次是控制经营风险,以及高度地重视客户。

  绿城小镇集团总经理蒋安绰认为,高质量的发展和追求规模既是敌人,又是朋友。他表示,有质量的发展需要注意几条红线:产品红线、服务红线、财务指标红线。在这些指标健康达标的情况下,再去追求规模上的发展也是顺势而为。

  张晋元则认为,平衡规模与效益首先要对规模增长有合理的预期;其次,对盈利水平也要有合理的预期。

  当前,各大城市调控的手段都越来越丰富、成熟,房企在做利润预期和项目研判时,要随着市场的变化做调整。像在北京、上海,按照大部分开发商的投资标准,一般都是净利润10%,IRR(内部收益率)20%,但应该没有一个公司能够达到。

  张晋元指出,规模增长和风险平衡的主要手段就是控制负债率。不少高杠杆、高负债扩张的企业现在压力都比较大,甚至有生存的危险。

  与龙湖集团副总裁胡若翔的观点不谋而合,张晋元认为,还要做一些更有持续性的业务对未来规模发展进行有益补充,例如现在金地大概每年投资额的15%-20%,会放在持有性的物业。

  在今年的疫情和行业周期之下,嘉宾们不约而同提到,规模增长要守住安全底线,如何应对下半场的风险,对企业安全发展至关重要。

  林中认为,下半场最大的风险就是不确定性的风险,每年都有预料不到的事情,包括今年的疫情。要应对不确定性风险,就是保有冗余,留有备手,以不变应万变。

  与林中看法相同,金科地产联席总裁方明富表示,不确定性是企业现在最不好把握的,面对不确定性就是要尊重市场,敬畏市场,尊重客户,努力做好自己。

  蒋安绰则表示,房企要把所有的风险都看作最大的风险,经营时刻保持稳健,所有的风险都要注意防范。

  唐晓东认为,众多的不确定中有一个是确定的,就是“房住不炒”的基本精神,房企要尊重政策,稳步往前走。

  张晋元表示,房地产的发展核心是投资驱动。除了不确定因素,最大的风险就是投资。买地、并购一定要做更加认真的研究、研判,避免犯更大的错误。

  (作者:张晓玲 编辑:徐旭)

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责任编辑:刘玄逸

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